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行業∣物流地產大爆發,是風口還是泡沫?

  • 2019-08-20
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?近年來,隨著住宅地產紅利期的衰退,傳統的房地產開發商在努力尋求轉型。物流地產也因其獨特優勢,逐漸成為房企業務增長點和關鍵突破領域。除萬科外,綠地、越秀等房企均將物流地產作為業務拓展的方向,京東、阿里等電商早已涉足物流地產領域,而作為金融機構的代表,平安銀行也在積極搶灘物流地產市場。那么,物流地產到底是風口還是泡沫?

      近年來,隨著住宅地產紅利期的衰退,傳統的房地產開發商在努力尋求轉型。物流地產也因其獨特優勢,逐漸成為房企業務增長點和關鍵突破領域。除萬科外,綠地、越秀等房企均將物流地產作為業務拓展的方向,京東、阿里等電商早已涉足物流地產領域,而作為金融機構的代表,平安銀行也在積極搶灘物流地產市場。那么,物流地產到底是風口還是泡沫?

     物流地產的概念最早是由美國普洛斯公司提出并實踐的,總體來說,是指根據物流企業的需求,選擇合適的地點,投資建設企業業務發展所需的物流設施,包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等。物流地產是物流服務和房地產服務一體化的產物。現代化物流產業不僅包括物流倉庫等設施的租賃,還包含為客戶提供物流基礎設施開發,和相關配套的物業管理服務,如園區租賃、園區運營、基金運營等。

      物流地產規模逐步增長,供應缺口巨大。數據顯示過去10年間,中國物流地產市場迎來爆發式增長,整體市場規模從2005年的不足人民幣3億元增長到2017年的超過120億元。強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口。物流市場規模保持較快發展態勢,需求端穩中向好。

      我國高端物流設施供給每年新增的缺口在200萬平方米左右,預計至2020年,我國高標準物流倉儲設施的需求將達到1.4億至2.1億平方米,現代物流設施需求規模將達到266億元,而到時供應量或只有5600萬至6600萬平方米,供應缺口或超過1億平方米。在相當長一段時期內,我國物流地產市場將維持供不應求的態勢。

電商行業迅猛發展,使物流地產成為下一個藍海。目前日均10億訂單的快遞業務設想以及智能倉的概念則帶火了物流地產。地價低廉、租金可觀,電商利好帶來的持續性需求和擴大化趨勢、簡單的運營模式、快速的建造周期,這些因素共同形成了物流地產熱火朝天的局面。

      物流地產的主要收益是租金,這是一個比較穩定的資金來源。2017年初統計數據顯示,我國北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%,寫字樓5%左右,而目前我國一線城市物流地產基本收益在6.5%-7.0%,高端物流地產的回報率可達 8.0%,物流地產收益明顯高于住宅地產和商業地產。這也意味著,成熟的物流地產會有較為穩定增長的收益。

      總之 資本紛紛進入物流地產,帶來了行業的大發展,同時也為房企多元化發展提供新路徑。目前來看物流地產有極大的發展空間,但同時也面臨這多重挑戰,如土地有效供應不足,投資周期較長;再加上行業競爭加劇,外資獨大,電商物流企業積極布局。因此,房企應該在行業發展的趨勢中,充分發揮自身優勢,豐富和提升運營服務內容及水平,才有可能在物流地產市場上占據重要地位。(轉自“房聞匯”)


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